北京迎来史上最大变局 S6号线沿线将成为产业高地

9月26日，北京发布了2018版《北京市新增产业的禁止和限制目录》，这个目录自从2014年发布以来，已经历经三版，北京逐渐进入减量发展模式。

但是2018年版的这个限禁目录，意义非同一般：

第一，北京四套班子11月份即将开始东迁，首都疏解的最大“钉子户”已经被转移，疏解，城市副中心嗷嗷待哺。

第二，北京刚刚宣布《城南最新三年发展计划》，力争用三年的时间，将城南地区打造成为“首都功能的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区”。

一切准备就绪，组合拳出台，2018年版限禁目录隆重登场了！

【1】

东西城“禁住”，城区“禁商”

北京S6号线产业带已经凸显

2018年的北京限禁目录中，最核心的，就是对中心城区实现了全面限禁：

第一，东西城禁住宅、酒店和写字楼，中央政务区功能凸显

东西层合并成就中央政务区的传言已经很久，但是由于北京中枢没有搬离，东西城利益没有实现真正交割，中央政务区都只是停留在民间传闻中。

此次2018年限禁目录对东西城提出了高度限禁要求，住宅、酒店、写字楼同时进入限禁名单，东西城作为中央政务区的功能进一步凸显出来了。

此条禁限对导致东西城直接进入存量房市场，如果再加上东西城公房比例较高，可售二手房数量不足，禁住禁商，在一定程度上肯定会推动东西城房价上涨，预期看好。

唯一的风险是来自于锁区（清理东西城空挂集体户，禁止非工作地外区户口流入，非东西城户籍/社保不得购房，直接锁定流动性，遏制爆炒学区房）。

从未来的发展趋势看，北京四套班子已经确定东迁通州，东西城又开始密集的违建拆除，老城区保护的平房腾退，现在又开始禁住宅，酒店和写字楼。

一句话，中央政务区已经呼之欲出！

第二，五环内禁酒店，写字楼，禁止新的国有企业、行政事业单位迁入，城区进入大疏解模式。

此次限禁目录对城区限制也提高了一个档次，不仅禁商，同时还禁止国有单位、行政事业单位迁入，在东西城之后，城区也开始进入大疏解模式。

这就意味着多个地区的旧城改造，拆迁，可能都要黄了。甚至最近有传闻，说四环内也要进行大规模腾退，旧城改造将不再回迁，直接去近郊区。

城区禁商，将会直接推动五环内的办公、商住等物业的租金直接上涨。

而同时新的国有企业及行政单位，要想进入北京城区也已经不可能了，未来只有城市副中心、北京城南地区才可以入驻。

历来北京写字楼的大客户主要有三类：第一，是金融企业。第二，是国有企业。第三是相关的事业单位。

此次禁限目录针对性极强，直接将领头羊企业拒之中心城区之外，未来北京的产业高地，就是S6号线沿线的“1+3”模式：城市副中心+房山、大兴、亦庄。

未来三年，城南全面开启暴走模式！以城市副中心为核心，全面带动亦庄、大兴、房山的产业发展，形成新的城市格局。

城区大疏解，产业东南飞！

【2】

四大产业全市限禁

大疏解或倒逼环京限购“解禁”

在2018年的限禁目录中，北京对全市范围内的四大产业实现全面限禁：生产制造业，批发零售业，仓储运输业及高等教育产业。

2018年，北京将再次疏解制造业企业500家，200家仓储和物流中心，预计将会疏解大概5-7万外来人口到环京地区。

根据河北省2017年下发的文件，整个环京地区未来要构建以“就业为目的的购房制度”。

比如像高碑店、白沟等地区，只要疏解过去的商户，只要拿出相关营业执照证明，就可以不限购购买商品住宅，三年社保相当于变相“解禁”。

同时，预计北三县和通州执行“三统一”政策之后，疏解到通州城市副中心的高校、医院、行政单位等员工，由于在通州只有宿舍周转房，因此只要出示相关工作证明，即可在北三县不限购购置一套住房。

而通州的非政府相关机构的员工，北三县购房政策需要和通州执行“政策统一”原则，必须要有三年通州社保或纳税，方可在北三县购置住房。

从2019年到2030年的十年，通州城市副中心要疏解40万人口，同时创造100万就业岗位，将会对整个环京地区的房地产格局形成重大影响。

【3】

北京产业东南飞

创造了京津冀协同发展新格局

北京东南地区，既是京津冀协同发展的腹地，同时也是京冀贴边发展的核心新城。北京东南新城的发展，本质上就是要构建京津冀协同发展的新格局。

城区疏解，城南暴走，本质上都是京津冀协同发展规划的一部分：以城市副中心辐射带动北三县，亦庄的通武廊辐射拉动廊坊、武清；大兴辐射固安；房山辐射涿州。

一个全新的京津冀协同发展格局，全面建立：交通联通，人口外溢，产业协同，一个以首都为核心的世界级城市群已然成型。

综上所述，北京2018年版的禁限目录，是北京减量发展模式的根本体现和手段，本质上为了服从京津冀协同发展的整体规划安排，这个是国家战略。

民间有传闻，说有人曾经面书高层，说如果再持续目前的“强疏解+大限制”模式，北京的发展就完了！这是一亩三分地的典型思维。

也有人说，目前北京的发展只不过是“腾笼换鸟”，把中低端的转移出去，引入高尖端产业和人才。但是从2014年到2018年这个限禁目录看，“腾笼换鸟”一说站不住脚。

因为北京的鸟早就已经在笼里了，2008年奥运会之后，经过过去十年的低房价，娱乐明星，官商权贵，高级知识分子等早就已经遍布京城，中国的鸟早就已经被北京一网打尽。

北京未来的发展就是“减量提质”，减的就是产业和人口，提的就是整体的生活环境和政治环境，未来的北京城区目标就是美国的华盛顿DC。

2018年，北京正在遭遇史上最大的变局！