北京新增自贸区，对房价和“京津冀”有啥影响？

作者：今纶

说城市难免说房价，如果谈北京的房价，仅仅谈北京是不够的，其实北京的命运，或者说资源调配与京津冀尤其是雄安密切关联。

那么，先说结论：北京的房价未来会怎么样？

我综合了所有信息做一个判断：北京房价未来没戏，是被掌控得最紧的城市，缓跌的可能性大，不具备投资价值。

北京

我可没让你不买刚需房或者改善型住房，我说的是不具备投资价值。那些说买房防通胀的都是地产自媒体，他们不贩卖焦虑一定会死。

说一个这两天的公开新闻：《华夏时报》记者了解到，2017年“317”调控之后，北京房源价格普遍大幅下跌，即便目前，也有房源的价格较“317”调控前高点下跌超过20%。相比北京大部分房源价格在317调控后持续低迷横盘的状态，据记者了解，仅西城区学区房的价格基本“涨回”317高点。

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北京“数字经济”得到确认和加强

未来北京会怎么样？

人会少一点，产业会更高端一点，拥堵会少一点，环境会好一些，房价基本就是窄幅震荡。

做这样的判断，依据是什么？公开新闻以及公开的规划。

9月21日，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，中国的自贸区数量增至21个。

从区位布局来看，北京自贸区的实施范围119.68平方公里，涵盖三个片区：科技创新片区31.85平方公里，国际商务服务片区48.34平方公里(含北京天竺综合保税区5.466平方公里)，高端产业片区39.49平方公里。

虽然有多个自贸区同时获批，但是北京的级别和使命是最高的——“服务业扩大开放先行区、数字经济试验区”。

而且服务业、数字经济本身就是北京最擅长的。数据显示，北京服务业占GDP的比重超过了80%；北京数字经济增加值占GDP比重超50%，都是全国第一，这是个什么概念呢？就是数字经济增加值占GDP比重甚至超过了深圳、杭州。

而且，北京的“码农”数量是远超深圳的：根据国家统计局去年11月发布的公告，近年来，我国收入最高的三个行业分别是信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，科学研究和技术服务业。北京在信息传输、软件和信息技术服务业的相关从业人员高达138.9万人，在全国遥遥领先，相当于沪深之和。深圳是70.25万人，上海是69.3万人（2018年数据）。

图源：第一财经

北京“文化古都”的招牌太过响亮，导致很多人完全不知道它数字经济的厉害。

北京自贸区的使命包括“支持人民银行数字货币研究所设立金融科技中心，建设法定数字货币试验区和数字金融体系，依托人民银行贸易金融区块链平台，形成贸易金融区块链标准体系，加强监管创新”，深圳人民怎么想？

所以，北京很明显是在往高科技产业、数字化方向快速升级。

北京有所为有所不为，虽然对某些人士很残酷，但是经济布局已定，所以……

北京不是不发展了，而是往高科技、精细化、数据方面走。

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北京房价没有想象空间

继续跟着新闻往前追溯，北京的新闻从来没有小事：

日前，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》得到正式批复。8月30日，核心区控规全文发布。

首都功能核心区控制性详细规划（“一核两翼”空间格局示意图 局部）

这个规划的重要性和意义在哪里？北京的首都功能核心区突出强调的是政治中心、文化中心、国际交往中心。注意，经济不是核心区要干的活。

首都功能核心区在环境上肯定会升级，这一点毫无疑问：地下文物埋藏区、历史街巷、历史名园、革命史迹都会得到保护。

这才是重点，因此，你觉得核心区的人口还会大量增加吗？

当然，核心区的环境会持续提升和改善，民生也会持续改善，但是不承担过多的GDP增长任务。核心区是国家的脸面，任务不是赚钱，而是保证中央机关的高效运转。

从北京市今年的财政预算报告看：2020年市级一般公共预算支出3029.0亿元，下降1.4%，这主要是因为市级收入让渡区级后，相应减少支出安排。

在市级支出总体下降的情况下，民生投入占比仍将超过八成，民生支出占比和规模均比2019年有所增加。如支持养老事业发展，市级经费投入13.9亿元，较2019年预计执行数增长5.4%。

那么，北京经济发展的指挥中心、发动机在哪里？当然是在通州，在北京副中心。通州距离市中心的核心地带也就20多公里，通州更多地决策北京经济事务以及其他地方事务，也可以有助于带动东部的发展。

通州

那么，通州的房价会不会涨？其实站在北京这个“咖位”的城市，房价涨跌不是市场说了算。不涨，没有强烈的舆情反弹可能是最安全的。因此，通州房价也是没啥投资价值的。

多个原因：

北京总体的人口数量是下降的，比如常住人口去年居然少了六千人。

北京的调控非常严格，而且一旦波动，影响太大，和深圳很不一样，原因不用细说。

那么，北京的产业会怎么样？我的看法，总体规模恐怕会慢慢下降，但这个下降带来的是升级换代，比如高端服务业、数字经济更多一些，一些相对中低端的产业慢慢被疏解出去了。

比如，核心区肯定会把非首都核心功能疏解出去了，目的是为了更好地服务于首都职能。

非核心区去承接相应的，符合规划的产业，这是通州这个北京“大脑”要考虑的事情。

北京要干什么？

今年的北京“两会”报告说得很清楚，比较重要的是“深入实施创新驱动发展战略，努力建设具有全球影响力的科技创新中心；深化改革开放，打造国际一流的营商环境高地”。

但是北京不仅仅是北京，她是京津冀的北京。

所以，她还有一个任务是“紧抓疏解北京非首都功能‘牛鼻子’不放松，推动实现京津冀协同发展中期目标”，也就是说，北京未来会继续疏解非首都功能。

房价是否要保，该不该保，能不能保，不是北京的中心议题。

虽然北京也强调“保持房地产市场平稳健康发展。坚持‘房住不炒’，进一步完善长效管理调控机制”。

但是北京的这个“保”更注重增加供应，而不是保房价不降。所以，北京直接就表态“（今年）完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套。在重点产业园区周边、轨道交通沿线，加快集体土地租赁住房建设，努力满足在京就业创业人才、城市运行保障人员等租赁需求……”

北京并不是一个严重依赖土地财政的城市，在地产调控上一直很严格，房价没有想象空间。

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雄安要带动河北转型升级

说说雄安，此地是近几年耀眼的明星区域。

雄安在保定境内，从地图上看，雄安、北京、天津成品字型结构，而且雄安除了有疏解北京非首都功能之外，还有一大职能是作为新的京津冀增长极带动河北经济的转型和升级。

毕竟，保定本来就在历史上做过河北的省府。至于石家庄怎么想，不太重要，只要配合和执行就好了。

“京津冀”的核心是“京津雄”。

雄安新区

雄安是河北产业升级的重要支点，雄安新区以高端制造业为主导构建现代产业体系，未来的定位是一个科技创新中心。在这个定位下，金融、高校环伺其实是正常的，理想情况下，雄安会在实质上成为河北的经济发动机，这对于河北来说是个机会。

最后会发展成怎么样，等待时间给出答案。

但可以确认的是，大规模的人口迁入、资源输入，实际上的北京赋能雄安、河北，对于北京“泄压”有好处，对于北京的核心区建设有好处，对于北京的产业升级提供了更大的转圜空间，对于北京稳房价也有实质作用。

北京这张饼被摊薄了，河北确实需要更大力度的帮扶，当然，这也的确是一个艰巨的任务。

雄安在未来会与天津计算机、通信和其他电子设备制造业等产业协同，还有带动河北的钢铁、制药、汽车制造、纺织等产业转型升级的重任。

4

天津可能越来越尴尬

至于天津，因为近年来增速不佳，而且房价又在日前传出大跌的新闻，虽然经过官方辟谣，但是天津的房价不能抗通胀，不能保值的形象已经深入人心。

背后是产业的转型缓慢，以及人口的持续流失。

天津这些年的增速很一般，今年如果不是武汉出现疫情，大概率会跌出城市GDP前十名，更要命的是，天津似乎回天乏力。

在“京津雄”这个组合中，天津更像一个捧哏，没有特别突出的龙头企业，于家堡金融区在整体经济复杂化以及北京的优势对比下，其实一直没有特别出色的表现。

天津一直试图通过引“北漂”在天津落户，解决人气不足以及房地产销售的问题，确实也一度解决了问题，但是当存量消耗殆尽之后，天津又开始原轨迹的抛物线下滑。

有天津人一度指望北京“摊大饼”，直接就变成北京的一部分。而且网上也隔三差五地出现一些不靠谱的规划、推测，经常成为部分键盘侠的热议话题。

如今雄安已出，天津希望承接北京更多优质资源的想法就落空了，天津从北京能获得的资源外溢很明显会减少，天津怎么办？

天津的出路不多，当科技创新这样的词语屡屡出现在北京和雄安的相关规划中的时候，天津就应该清楚地知道，其实自己只有在优势的垂直领域去深耕，避开和京雄的竞争，同时利用传统产业优势，成为“京津雄”这个闭环中的中下游供应商，而且是头号供应商才有可能止住跌势。

毕竟，雄安还要带动河北，如果某些方向选天津做供应商，天津的资质和条件要足够硬，而且需要更高层面的协调。

天津会越来越尴尬，请仔细观察近几年天津的经济增速。

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最后总结

北京告别了经济突飞猛进的年代，告别了人口压力急剧增加的阶段，正走在一个回归正常规模以及功能区分更明晰的道路上。

离开了北京的人可能不会想念她，但留在北京的人或许能稍稍轻松一点，至少，房价不再狂涨。

另外，去年的北京空气有好消息——“细颗粒物年均浓度降至42微克/立方米”，至于GDP增长是6.2%左右，中规中矩。

北京正在向超级都市的价值中枢回归，也祝福北京的朋友们焦虑少一点吧。

立秋一来，北京已经很凉爽了，再过两个月就有机会见到雪。

北京