北京二手房买房者砍价上百万:隐形成本却高了买房划算吗

来源:腾讯理财帮 2017-07-06 16:17
买房者上百万砍价:隐形成本却高了 买房划算吗?

 

帮主今天重点了解了目前房价的情况。得到反馈是有的买房者能够跟卖方大幅度砍价了,几十万甚至上百万的砍价;开发商再次“捂盘”;中介卖不出去房子,只能靠积蓄生活。 

矛盾的是,虽然能够砍价了,买房者却也不觉得现在买房划算,因为利率上浮、二套首富提高等原因,买房的隐形成本可能并不比房价下跌的部分的少。 

2017年的半年过去了,帮主再来说说楼市,上半年到底跌了么?跌了多少?买房成本增加了多少?下半年还会跌吗? 

购房者:

“现在买房三五十万甚至上百万的砍价,很爽”

通州的谢女士从去年开始一直关注着房产市场,常去各处看房。 

“新政后带给我最大的变化就是心态变化,可以砍价了,”谢女士说,新政前,房产市场属于卖方市场,商量余地不大,而新政使得购房者有了更多的选择余地。 

“中介说了房价后,我就照着50万、100万地砍,虽然有时砍不下来价格,但是这种感觉很爽。”谢女士说。 

家住朝阳的王女士也有类似的体会。 

王女士已经看房将近三个月,每逢周末有时间她就慢慢挑。她有一个5岁的女儿,还有一年将上小学,为此,她选择购买西城学区房。 

今年4月份初,317新政威力渐增,15万元的限价令西城德外学区和部分学区房价“急刹车”。 

“我意识到买方市场到了,不再是坐地起价的卖方市场了,我要抓住机会好好挑”。王女士告诉帮主。 

三个月的时间里,她看中了两套学区房,挂牌价不断下滑,目前挂牌价格将近14万元,相比3月峰值17万元已经下跌3万元。 

王女士说,还可以私下还可以跟业主砍价。 

“砍价动辄三五十万、甚至上百万,这种感觉久违了。”王女士说,她尚未下定决心购买,打算再观望一阵,准备七月底或八月份再出手,以避开传统的金九银十。 

隐形成本高,现在买房不划算?

但谢女士觉得,虽然房价下跌了,但购房者成本并未真正减少。 

谢女士举例说,其朋友在今年三月份看中昌平一套750万的房子,后房子涨到900万左右,而这个价位一直坚挺地维持着。 

“现在很多购房者为改善性人群,想换大一点或者好点的房子,但这类房子价格很坚挺,并未下降,”谢女士告诉帮主。 

谢女士则从另一个角度为帮主算了一笔账,以说明“现在买房不划算”。 

“现在首付、信贷利率、月供均提高或者增加了,隐形增加的成本可能远超过房价下跌的成本,”在谢女士看来,讨论房子直观的降价并无多大意义。 

今年6月5日,帮主独家获悉,民生银行在北京地区首套房贷利率在基准利率基础上最低上浮10%。新的房贷政策对首套房的购房者有多大影响?我们来算算: 

如果购房者贷款为100万,首套房贷利率执行8.5折政策,30年期月供为4872.7元;首套房贷执行基准利率时,25年期月供为5787.8元;每100万贷款,如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时,25年期月供为6075.4元。 

也就是说,新政策后,首套房的购房者较房贷利率执行基准利率时每个月要多还287.6元,按照一套房子贷款300万来计算,购房者每个月要多还862.8元。 

如果与2016年市场宽松时执行的8.5折、30年期月供相比,首套房购房者每100万贷款每月增加月供1202.7元,每300万贷款较政策宽松时增加月供3608.1元。 

成本确实不低。这还没有算二套房首付比例提高到60%的成本,另外,对于二套房的划分标准更加严格。 

新楼盘:

楼市遇冷 开发商第三次选择“捂盘”

位于通州台湖镇亦庄地区的银河湾三次开盘未果,开发商世纪鸿地产选择“捂盘”。 

银河湾多位销售人员表示,该楼盘最初拟于2014年开盘,但适逢楼市遇冷,住建委限价不得超过3万元,开发商第一次选择“捂盘”。 

2016年上半年,楼市再次疯狂异动,趁着大好形势,银河湾在旁边地块建好售楼处和精装修样板间,并开始蓄客,拟定于十一之后开盘,初步售价定为6.5万元。时隔两年,预售价格已经翻番。 

但随着2016年9月30日楼市限购升级,预售证再一次未取得,第二次“捂盘”。 

2017年2月底,银河湾销售人员再次给去年蓄的客源打电话,表示拟定于五一期间开盘,预售均价7.5万元起。 

但是“317”新政之后,许多客户不再具备购房资格,原本蓄的200多位客户最终只有一半符合,同时,该售价高于通州房屋均价,至今仍未取得预售证,仍未开盘,第三次选择“捂盘”。

中介:

“三个月没有卖出去一套房,靠积蓄生活”

“我们店现在可以用‘门可罗雀’形容,很少有看房的登门,偶尔有租房的客户过来,”方庄地区一链家中介小杨昨天和帮主聊天时接连叹息,“五月份、六月份我们网点均零成交量,四月份因为新政的出台,有人着急置换新房,而成交了两套。”

    据链家研究院统计数据显示,6月京城二手房成交量为8918套,同比减近三成,环比降17.4%。根据该统计数据,“3·17新政”后的4至6月,北京二手房成交量依次为1.69万套、1.08万套和8918套。 

而在317新政前,北京房产市场火爆,小杨所在的门店一个月能够成交10多套。“现在好点的网点一个月也就成交五六套,个别店一个月三四单,”小杨说。 

小杨所言不虚。 

常营的一链家中介孙先生已经连续三个月没有“签单”了。“317新政出来后,四月、五月、六月三个月没有卖出去一套房,我们店上个月卖出去两套,”孙先生说,业内不少中介因业务量遇冷而离职。 

北京地区上半年具体交易情况怎样呢?帮主找来了中原地产统计的上半年的交易数据: 

从链家的数据可以看出,在过去的2017年上半年,新建商品房住宅签约901亿,签约住宅套数为13469套,同比跌幅达到了43.7%。 

而北京地区二手房住宅参加上半年合计签约87601套,同比跌幅达到了35.4%。整体看,北京2017年上半年市场明显下调。 

对于成交量下降的问题,不少业内中介告诉帮主,因为首付比例的提高,出手的卖家受到一定限制,换置新房的约束门槛增高,从而影响了成交量。 

而随着成交量的下降,依靠中介费生活的房产中介的生活也在改变。 

“链家中介新人有三个月底薪,有刚入行半年左右的新人在三个月后遇到市场变冷而无成交量,开始承受不住,有的离职,有的转到了装修等板块去了,”小杨和小孙从事房产中介有一定时间,见惯了行业的起起伏伏。 

“现在靠以前的积蓄生活着。”小杨说。 

追问:

这半年,房价下跌了吗?

常营的房产中介孙先生告诉帮主,目前常营地区二手房的价格继续下跌中。 

“定福庄金星小区的房价为每平54000元、55000元,从三月份到现在,每平大概降了7000元到8000元,”孙先生说,新政后,购房者多处于观望态度,购房者减少,导致不得不下调房价。 

“新政后,方庄地区二手房价格总体下降了10%左右,”方庄地区的链家中介小杨补充说。 

不过出现了局部上涨。小杨刚从会上得到的数据显示,五月份方庄地区二手房均价为59000元每平,而六月份该地区每平均价为63000元,出现了局部的微涨。“局部微涨不代表整体的房产市场价格,对于微涨的原因不是特别清楚。”

据媒体引用的我爱我家成交的房源数据,北京二手房价5月环比下跌了3.4%,之后6月又再次环比下跌了4.7%,降价房源也从高总价、大户型的二手非普宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普宅。 

小杨说,其相信房价会继续下跌。“现在成交量很低,我们也有任务,就是让业主把价格再下调最少10%,如果不降价很难有成交量,”小杨说。 

下半年,北京房价是涨是跌?

在北京房产市场趋稳的背景下,又迎来增加供应量的消息。 

6月30日,据北京市国土资源局网站显示,北京再挂6宗地块。 

中原地产数据显示,北京今年合计居住类面积供应已经达到了223万平米,是2016年供应量的3倍。 

与此同时,北京市住建委近日出台商品住宅项目预售许可新规,鼓励房地产开发企业加快项目入市销售,形成实际供应。 

其中,北京住建委公示了161个拿地未开工项目和228个开工未入市项目。按照北京房地产业协会在公开信息上给出的测算数据,拿地未开工和开工未销售的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。 

土地、住房齐放量,北京房产市场将迎来拐点?帮主想想都很激动呢。 

但对于楼市拐点一说,业内并不以为意。 

“什么叫拐点,如果说房价涨幅放缓出现环比下调叫拐点,那么3月份就出现了。”中原地产首席分析师张大伟告诉帮主,从长期看,北京人口总数依然庞大且绝对值上涨,首都经济依然活跃这种情况下,房价不可能出现趋势性的转折点。 

拐易居房地产研究院总监严跃进表示,可以从周期的角度理解“拐点”。“涨涨跌跌也是正常的,但大趋势还是以小涨或大涨进行交替进行。”严跃进说,行政管控效果值得肯定,但要警惕各类压抑需求释放的可能。“随着接下来供应规模的增大,预计后续交易量反弹几个月也还是有希望的。” 

张大伟认为,下半年房地产市场随着信贷的收紧会有下行的可能性,而且在7-8月可能会因为淡季下调幅度加大。 

整体看,本轮楼市出现调整是因为调控,所以后续调控的力度与深度决定了本轮市场的调整幅度。但随着价格逐渐回归理性,市场也会逐渐再进入平稳周期。 

而我爱我家副总裁胡景晖曾对媒体表示,由于今年的调控力度比2014年还要严格,预计今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%,从三季度开始,价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。 

“2014年曾经经历过的二手房价下跌10%的情况,或将在2017年再现。”胡景晖说。

(理财帮)

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